對于現代倉儲物流企業而言，主要存在兩種業態或經營模式：倉儲功能型服務、倉儲物流地產。簡單而言，倉儲地產商主要從事倉庫的建設、出租和物業管理等；倉儲功能型服務商則利用自建或租賃的倉庫和土地為社會提供服務。兩者盈利模式有差異，前者主要收取租金和物業管理費等；后者更多情況下還有倉儲費、服務費及其他各種衍生服務的費用。

        (1)對于倉儲功能型服務，又可分類為倉儲、倉儲服務及其他。現代倉儲企業的倉儲功能型服務不再局限于對倉庫的管理，而是要做供應鏈上的流通加工中心、配送中心、分撥中心和各類增值服務中心，而加工、配送、裝卸、質押監管、各類相關增值服務我們稱之為“倉儲服務”，或者“倉儲衍生服務”，社會對于這類服務的需求要數倍于簡單的倉儲。

從行業協會提供的數據來看，“倉儲服務”增長很快。中國倉儲協會對2010年全國骨干倉儲物流企業經營情況做過些資料的統計：從152家提供主營業務收入的企業來看，2010年收入同比增長了68.5%，從單列分項收入來看，包括裝卸收入、質押收入、配送收入、加工包裝收入、倉儲收入，其中質押收入同比增幅達72.2%，而配送業務收入增幅也達到28.4%，主要是由于監管貸款額與配送量大幅增長。

        (2)對于倉儲物流地產，我國已進入物流業的快速增長期，物流業的擴張必然要求物流地產等配套設施的建立和完善。中國物流地產市場已開始蓬勃發展，阿里巴巴2011年初便宣布斥資千億元涉足物流地產，主要投資在倉儲環節。“物流國八條”對物流用地的利好政策使物流倉儲地產成為了新的投資熱點，物流倉儲地產前景明朗。

        物流地產主要通過土地和物業的增值、租金、物業管理費、物流配套服務等盈利，平均回報率約為8%-12%。以租金為例，租金是物流地產模式獲得收益的主要途徑之壹。據中國倉儲協會披露，2010年我國通用倉庫需求總面積為7.01億平方米，而實有倉庫面積僅為5.5億平方米。供需指數均小于1，表明全國主要城市倉儲設施處于供不應求的狀態，租金水平總體將呈上升趨勢。

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